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贷款买房全攻略,让你少奋斗十年!

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当前贷款期限5年以上,商业贷款的基准利率为4.90%,公积金贷款基准利率为3.25%。截止到3月24日,全国商业贷款首套房平均折扣利率最优惠的前三个城市为广州、珠海、佛山,房贷利率最优惠银行前三名为深圳汇丰银行、广州农商银行、佛山南海农商银行。
 
春节前期,央行发布消息,规定非限购城市商业贷款首套房首付调整为2成,北京、上海、广州、深圳4大限购城市为3成不变;去年3.30政策规定,公积金贷款首套房贷款首付比例调整为2成,目前北京、上海、广州、深圳四大一线城市都已经实现公积金贷款购买首套房首付2成的政策。
 
目前买房贷款方式主要为商业贷款、公积金贷款、组合贷款。
 
1.商业贷款
  
放款速度:办理商业按揭贷款时,从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间,不同银行的进度可能会有不同。
  
贷款额度:可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额
  
例如:月收入1万元,月生活开支3000,贷款20年,按基准利率4.90%,计算得出
贷款1万元的月还款额为53.07
可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元
 
2.公积金贷款
  
放款速度:2-3个月,最近多个城市公积金贷款额度吃紧,放款时间也会相应延长。
  
贷款额度:各地的要求不同,详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前,北京地区个人最高可贷120万元,在上
 
海市缴纳住房公积金的家庭,首套房个人最高贷款限额为60万元,广州公积金贷款个人额度最高为60万元,深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元。
 
3.组合贷款
  
放款速度:2-3个月以上
  
贷款额度:比如房屋总价100万,要贷款70万,但是公积金最高额度只有50万,那么剩余20万可以选择商业贷款,组合贷款总的贷款额度不得超过70万。
  
如果购房人希望获得较低的贷款利率,那么公积金贷款是首选,只是其放款时间较长,着急买房的人最好考虑到这一点。若购房人没有公积金,或者公积金缴存时间不长,希望较快获得贷款的,可以选择商业贷款,要注意由于银行优惠政策不同,申请时要货比三家。
  
若购房人购房者借款额度较大,且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度,可选择组合贷款方式,但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制,办理起来会复杂些,放款速度自然也会慢一些。总之,购房者一定要注意权衡利弊,选择适合自己的贷款方式。
 
银行规定,商业贷款借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁,同时不得超过30年;公积金贷款,借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。
 
贷款期限也要根据个人还款能力确定,期限长了交的利息就多,期限短了每月还款压力会变大。另外,购买二手房时,房龄也是银行确定贷款年限的重要因素,通常是根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限,如果房龄过大,也可能贷不到最长期限。总的来说,贷款期限不是越长越好,要保证在自己的经济能力范围内,同时注意各地房贷政策的差异性,合理确定贷款时间。




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