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房产税能否替代土地出让金?

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近几日,因土地使用年限到期或即将到期,温州部分市民面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,就像往平静的湖水里扔了一颗深水炸弹,在房产市场上激起千层浪并引发激烈讨论。
 
对于很多人来说,穷其半生的积蓄,最大的一次投资或许就是买房子。而目前对于购房者来说,面临的最大困惑是,住宅建设用地使用权届满后是否还需交巨额出让金续费?已缴纳土地出让金的房产是否还要缴纳房产税?房产税是否可取代土地出让金?
 
土地出让金,就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租的总和。出让时间越长,则出让金越多。目前住宅土地的批租年限为70年,政府一次性收取70年的土地出让金,因此,地价在房价中占的比重较大,大约为30%~40%左右。
 
土地出让金是否该续交?
 
《城市房地产管理法》第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”
 
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”第41条规定:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”
 
上述法律规定,土地使用权到期的,土地使用权人需要提出申请,政府批准续期的需要重新签署合同并支付费用。但是,物权法公布后却发生了变化。
 
《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”可见,物权法规定住宅的建设用地使用权届满的,是自动续期,无需提出申请,也没有提及需要再行支付费用。
 
法律之间规定的不一致,而且法律规定的也不明确,导致了没有人能正式就该问题进行权威解释和说明,所以温州土地出让金问题众说纷坛。“若是坚持住宅建设用地土地使用权到期后无偿永久使用,则可能会使土地性质沦为私人所有的嫌疑;若是坚持住宅建设用地土地使用权到期后有偿使用,则老百姓私有财产所有权的这个权利就失去了物权的稳定性和确定性。”
 
房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
最好的方法是能找到平衡两者利益的方法。目前很多国家都开征了房产税,一方面可以增加所有权人保有成本的增加,一方面可以保持土地所有权人的利益,同时可以促进市场资源的优化分配,所以,房产税也是能够平衡两者利益的方法之一。
 
用房产税平衡各方利益看起来很美,但操作起来是否可行?降低房价的一个办法就是对土地出让金制度进行改革,把土地批租改为年租,即征收房产税(物业税),每年向政府缴纳一定的税金。目前来看,房产税(物业税)代替土地出让金不太可能。因为整个房地产税收体系改革的顶层设计还没有完成,房产税与土地出让金的关系还需要理顺,土地财政问题也需要假以时日。



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